不動産の税金
2025年10月01日
複雑な不動産の税金
ポイント
➀減税制度は、自動的に利用できるのではなく、自分で（または専門家に依頼）申告手続きをしないと余分なお金を出費する。
②不動産の税金は、取得時・所有している間、手放すとき、相続贈与の時発生します。自分の人生設計に大きく関係してきます。税金のことは知っていて損はない。
③マイホームは優遇税制を忘れずに（購入時：建物購入時1200万円控除、住宅の土地評価1/6、自宅売却3000万円控除、長期所有（10年以上）で軽減税率適用・3000万円控除と併用可。
④不動産所得が減価償却により赤字になったとき、不動産所得は、損益通算（１年間で生じた利益から他の所得の損失分を差し引くことができる）できる。
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以下 参考資料
不動産の税金について
１．取得時
➀不動産取得税（不動産所在の都道府県が課税）
・納税義務者：売買・交換・贈与・建築（増改築含む）などにより、土地や建物を取得した者。有償・無償、登記の有無は関係ありません。例外として、相続・法人の合併などによる取得の場合は課税されません。
・課税標準：固定資産税評価額
・税率：４％（ただし特例で土地・住宅について３％が継続中）
・課税の特例（住宅・建物を取得した場合の課税標準の特例）
一定の条件を満たす住宅の場合、課税標準（固定資産税評価額）から一定額（新築の場合1,200万円または1,300万円（認定長期優良住宅））が控除されます。
・住宅用の土地を取得した場合の課税標準の特例
土地を取得し、一定期間内に特例適用住宅（一戸建ての場合、床面積50～240m2）を取得した場合次のようになります。
税額＝固定資産税評価額×1/2×3%－軽減額（➀か②の多い金額）
➀ 45,000円
②土地1m2当たりの価格×1/2×住宅床面積2倍(200m2限度）×3%
②登録免許税
・納税義務者：不動産登記を受ける者。相続や法人の合併による所有権移転登記も課税されます。表示冬季は非課税です。
・課税標準：固定資産税評価額（抵当権の設定登記の場合は債券金額）
・税率：登記の種類により異なる。所有権移転登記の場合は２％、相続登記は０．４％。
③消費税
土地：譲渡 課税なし 貸付 課税なし
建物：譲渡 課税有（売主が個人は課税なし） 貸付 住宅課税なし 以外有
④印紙税
領収書や契約書などに印紙を貼って、国に納付する税金。収入印紙が消印されていない場合は、その印紙の額面金額と同額の過怠税が課せられる。しかし、当事者間の契約は有効。
２．不動産保有時
➀固定資産税
・固定資産税の内容
納税義務者：１月１日の固定資産保有者
課税標準：固定資産税評価額
標準税率：１．４％
・課税標準の特例
住宅用地の課税標準（税率に乗じる価額）の軽減
小規模住宅用地（用地200m2以下の部分）：固定資産税評価額×1/6
一般住宅用地（用地200m2を超える部分）：固定資産税評価額×1/3
固定資産税（200m2以下の部分）：固定資産税評価額×1/6×標準税率1.4%
新築住宅に対する税額軽減の特例
上記の税額について、居住部分の床面積が一戸につき50m2以上280m2以下の新築住宅については、居住部分120m2までの部分に対する税金が、３年間（新築中高層耐火住宅は５年間）、1/2に軽減される。
②都市計画税
・納税義務者：１月１日に市街化区域内の土地・建物を保有する者
・課税標準：固定資産税評価額（住宅用地は軽減有）
・制限税率：0.3%(これを上限に、各市町村が条例で定める）
３．不動産譲渡時
➀譲渡所得
土地・建物等を売却したときの「譲渡所得」は、ほかの所得と分離して課税される。また、所有期間により長期と短期に分かれる。
〇長期譲渡と短期譲渡
・譲渡した年の１月１日における所有期間が５年を超える→長期譲渡
税率 20.315%(所得税・復興特別所得税15.315 % 住民税5%)
・譲渡した年の１月１日における所有期間が５年以下→短期譲渡
税率39.63%(所得税・復興特別所得税30.63% 住民税9%)
・相続した土地を譲渡した場合、長期・短期の判定に用いる取得日は（原則）被相続人が取得した日。
〇譲渡所得の計算
課税譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
・取得費：売却した資産の取得金額＋その後の設備費・改良費－償却費相当額。取得費が不明の場合は「譲渡価格の５％相当」で計算できます。相続人が相続した土地等を相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降３年以内に譲渡した場合には、その土地等に対応する部分の金額を、取得費に加算できます。（相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例）。
・譲渡費用：資産売却に要した直接経費、仲介手数料、印紙代、建物取り壊し費用、立退料など（固定資産税や修繕費は含まない）
・特別控除：居住用財産の３０００万円の特別控除（マイホーム売却など）など
〇マイホーム売却に関する課税の特例
・居住用財産の３０００万円の特別控除
自宅を売却した場合（住まなくなった日から３年を経過する年の１２月３１日までの売却）、譲渡駅から３０００万円が控除される特例があります。
所有期間や居住期間を問わず、適用可能。 ３年に１度しか適用できない。 配偶者、直系血族などへ譲渡には適用できない。 軽減税率と併用できる。 夫婦共有の場合、共有者各自が要件を満たせばダブルで控除可能。
・軽減税率の特例
譲渡した年の１月１日における所有期間が１０年を超える自宅を売却した場合は、長期譲渡所得の税率２０％強より軽減された税率が適用される。
６０００万円以下の部分：税率14.21%(所得税・復興特別所得税10.21% 住民税4%)
６０００万円超の部分：税率20.315%(所得税・復興特別所得税15.315% 住民税5%)
・居住用財産の買い替え特例
自宅を（１億円以下）で売却して一定期間内に買い替えた場合、自宅売却益は（新たに購入した自宅の売却時まで）課税を繰り延べられます。
アップグレード買い替え（買い替え価格≧売却価格）の場合：譲渡益に対する課税は全額繰り延べされる。
ダウングレード買い替え（買い替え価格＜売却価格）の場合：売却価格と買い替え価格との差額相当分だけ譲渡所得の対象となります。
・譲渡損失の繰り越し控除
マイホーム買い替えに際して、自宅の売却により譲渡損が発生した場合、損益通算しても残る損失は、翌年以降３年間にわたり控除できる。要件は
売却した年の１月１日において所有期間５年超
新居について償却期間１０年以上の住宅ローンの残高がある。
売却金額が新居の住宅ローンの残高を下回っている。
良いまち不動産 奥田良三
