不動産投資３つの形態と採算性の判定
2025年10月02日
１．不動産投資３つの形態
➀現物不動産投資
賃貸マンションやビルなどの現物の不動産に、直接投資する形態
②小口化不動産投資
複数の投資家が共有持ち分を所有し、運用する投資形態
③証券化不動産投資
不動産を担保とした証券等を発行することにより、投資金額の少額化と流動性を確保した投資商品に投資する形態
【不動産の証券化】不動産の収益を原資として証券を発行するものです。
・特徴：少額から投資できる。高い流動性が確保できる。
・代表的な商品：不動産投資信託（J-REIT）
２．採算性の判定
不動産投資の採算性を判定するためには、まず年間の収益を総投資額で割って利回りを出すのが基本です。さらに将来入るであろう金額を現在の価値に割り戻してご受けするDCF法が欠かせません。またDCF法をベースとした投資判断手法としてNPV法、IRR法があります。
➀不動産投資利回り
不動産投資をして採算が合うかどうかを判断するために、次の方法で投資利回りを計算します。
・単純利回り
諸経費を考慮しない簡単な計算式
単純利回り＝年間賃料収入/投資額⋇１００
・純利回り（NOI利回り）
経費を考慮して計算するので、単純利回りよりも正確な計算方式です。
純利回り（NOI利回り）＝（年間賃料収入－年間諸経費）/投資額⋇100
②DCF法（ディスカウント・キャッシュ・フロー法）
将来のキャッシュフロー（賃料等）の現在価値の総和と、保有期間終了時の復帰価格の現在価値を合算して、投資不動産の収益価格を求める手法。
③NPV（正味現在価値法） → 投資予定額と比べる方法
投資によって生じるキャッシュフローの現在価値の合計額と投資予定額の現在価値を比較して、投資適否を判定する手法『将来の収益の現在価値の合計額＞投資予定額の現在価値の合計額』なら妥当な投資と判断します。
④IRR法（内部収益率法） → 目標利回りを比べる方法
将来のキャッシュフローの現在価値の合計額が総投資額と等しくなる利回り（内部収益率）と目標利回り（期待収益率）とを比較して、投資の適否を判定する手法です。 『内部収益率＞期待収益率』なら妥当な投資と判断します。
⑤借入併用型（不動産）投資
「投資の収益率＞借入金の金利」の場合、レバレッジ効果により自己資金に対する投資の収益率向上を期待することができます。
合同会社 良いまち不動産 奥田良三
