住宅ローン
2025年08月20日
人生の三大資金の一つ 住宅ローンについて
お客さま、自分自身の家族のライフプランを実現するするために【お金を踏まえたライフプラン】が必要です。
新しい旅立ち・移住・離婚・転職・独立・老後の住処などなど転機がありそれに伴って大きな資金が必要なことがあります。 不動産で住宅購入は大きなお買い物・とても大切なお買い物です。慎重すぎてもいけませんが、お金のシュミレーションは大切です。税理士さんほどの知識や経験はありませんが良いアドバイスの一つとしてお手伝いできればと思っています。
今回は「住宅ローン」について学習します。
住宅はローンのポイントは「金利の種類」と「返済方法」です。
➀「金利の種類」
・固定型金利：返済終了まで借入金利はかわりません。フラット３５はこのタイプです。取り扱い金融機関で多少変わりますがフラット35は1.87%
申し込み年齢制限は６５歳未満の銀行が多いが、７０歳未満までは何とか可。
・変動金利：市場金利の変動に応じて変動 金利は固定型金利より１％ほど低い。市場の金利が高くなる危険性はあるが、金利支払いは低く抑えられる。７割の方がこのタイプを利用されている模様。
②「返済方法」
・元利均等返済：元金と利息を合計した返済額（元＋利）が毎回一定。
返済計画が立てやすいが、元金均等返済に比べ、返済総額が大きくなる。
・元金均等返済：毎回の返済額のうち元金部分が一定。元利均等返済に比べ返済総額が小さくなる。最初のころの月額返済額が多い。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
その他のポイント
➀ローンが組める金額の目安シュミレーション
年収・毎月の支払い額・支払い年数などを決めて各金融機関のシュミレーションシステムご利用ください。
たとえばの例です
・フラット35 月々10万円返済 35年 借入3000万円程度借り入れ可能
総支払額4000万円程度になりそうです。
・フラット３５ 月々10万円返済 10年 借入1000万円程度借り入れ可能
総支払額1100万円程度になりそうです。
②税金；住宅ローン控除（１３年間）
住宅ローン年末残高の0.7%が最大13年間所得税または住民税から控除（還付）される。
③贈与税の配偶者控除
婚姻期間２０年以上の配偶者は、基礎控除110万円のほか2000万円 合計2110万円の控除ができます。
④相続時精算課税制度
「60歳以上の父母または祖父母」から「18歳以上の子または孫」への贈与
基礎控除110万円を超えた2500万円までが特別控除される、ただし相続時に相続財産として清算されます。税率は相続税率のほうが低め、早めに資金運用できる。
⑤直系尊属からの住宅資金贈与・非課税特例
「父母または祖父母」から「18歳以上の子または孫」への住宅取得するための資金贈与。
受贈者ごとの非課税限度額は、省エネ等住宅に該当する場合1,000万円、その他の住宅500万円
⑥高齢者の住宅・生活方法の例
新たな住宅購入、リフォーム、相続する人がいるいない、・・・・
・新たな住宅購入、リフォーム費用の段取り
借入できるのは６５歳未満が一般的ですが、７０歳未満までは可能な金融機関もあります。老後の生活資金を確保していて、月々１０万円程度支払い可能であれば８０歳までの支払い可能な条件とすると1,000万円までは何とか借入できそうです。
・空き家バンクの活用
年齢に関係なく補助金を利用できます。市町村のＨＰで確認ください。
これから空き家が増えます、早めの売却をおすすめします。
・リバースモーゲージ
自宅を担保に生活資金を借入し、自らの持ち家に継続して住み続け、借入人が死亡したときに担保となった不動産を処分し、借入金を返済する。 都会の地価の高いところ向きかな？
「リバース６０」：毎月の返済は利息のみ
ネット情報によりますが、借りれる金額は３０％～５０％ほど安くなる？ 売却のほうが手元に残る金額が多い？
いろいろな選択肢があると思います。いろいろ検討するのもよろしいかと思います。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
数値については、ご参考例です。実際のシュミレーションは各金融機関にお問合せください。
合同会社良いまち不動産 奥田良三
