不動産所得・譲渡所得・一時所得・雑所得
2025年09月23日
１．不動産所得
土地や建物などの貸付けによる収入から、必要経費を差し引いて残った儲け。その金額がマイナスになった場合、（土地取得に用いたローンの利子を除き）ほかの総合課税の所得から差し引く「損益通算」ができます。
➀収入に計上するもの
地代や家賃の場合、収入の計上時期は契約における支払日です。
収入に計上するものとしては、「家賃や地代」「礼金」「更新料」「保証金・敷金のうち返還を要しない部分の金額」などがある。
②必要経費に計上できるもの
必要経費には、管理費、減価償却費、租税公課（固定資産税、不動産取得税、登録免許税）、借入金の利子、立退料など。
③規模が大きいと事業所得
パートなど１０室以上または独立家屋５棟以上の場合、事業所得とする。
事業所得の場合、『青色申告特別控除が最高６５万円』などのメリットがある。
２．譲渡所得
資産の売却による儲け。
土地・建物・株式を売っての儲けは、申告分離課税。
それ以外（たとえば金地金や骨とう品など）の儲けは、総合課税。
➀土地・建物の譲渡所得
譲渡所得＝総収入金額－（取得費＋譲渡費用）
・所有期間が５年以内：分離短期譲渡所得、税率が高い 39.63%
・所有期間が５年越え：分離長期譲渡所得、税率が低い 20.315%
※所有期間は、「取得日から譲渡日の属する年の１月１日まで」
②株式等の譲渡所得
譲渡所得＝総収入金額－（取得費＋譲渡費用＋負債の利子）
長期・短期の区分なく、申告分離課税。
③土地・建物・株式等以外の譲渡所得（ゴルフ会員権など）
譲渡所得＝総収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
※特別控除額は、短期と長期を合計して最高５０万円
（まず短期から計算）
※総合長期譲渡所得は、総所得金額にサンユウする際に1/2にします。
④その他のポイント
・取得費が不明な場合、譲渡金額の５％相当を取得費とみなせます。
・不動産の譲渡日は、「契約日」「引き渡し日」いずれかを選択できます。
３．一時所得
「本業以外で、一括（一時に）受け取った儲け」
懸賞金、貯蓄性のある保険商品の満期金など。総合課税。
総所得に算入される一時所得の金額
＝（総収入金額－収入を得る為支出した金額－特別控除５０万円）×1/2
４．雑所得
本業とは異なる「諸々の所得」で総合課税の対象。複数年にわたって受け取る儲け。公的年金、公社債の償還差益、外貨預金の為替差益、暗号資産（ビットコインなどのインターネットで流通する電子的な資産）の売却益、生命保険契約に基づく年金、退職金を年金形式でもらった場合などが該当します。
・公的年金等＝公的年金等の収入額－公的年金等控除額
※公的年金控除額
６５歳未満 年金額１３０万円未満 一律控除額６０万円
６５歳以上 年金額３３０万円未満 一律控除額１１０万円
・公的年金以外＝（公的年金等以外の）収入金額－必要経費
合同会社良いまち不動産 奥田良三
