不動産取引
2025年09月28日
１．不動産取引について
➀手付金
不動産の売買契約時に、買主が売主に渡す金銭のこと、相手が契約履行に着手するまでであれば、買主は「手付金を放棄すること」で、売主は「手付金の倍額を買主に支払う」ことで、契約を解除できます。
宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない買主と宅地の売買契約を締結する場合、売買代金の２割を超える手付を受領はできません。
②危険負担
不動産の売買契約の成立後、引渡し前に地震や落雷などによりその不動産が滅失した場合のリスクは、民法改正により、売主が危険負担すると定められた。
③契約不適合責任
売買する不動産の種類、品質等に関して契約の内容に適合しないものがあった場合には売主は責任を負います。
買主は（不適合を知った時から１年以内に売主に通知すれば）売主に対し「目的の補修」「代替物の引き渡し」「不足分の引き渡し」による履行の追完、または契約解除・代金減額・損害賠償を請求できます。
④契約の解除
売主の責めに帰すべき事由により、不動産の引き渡しに遅延が生じた場合、買主は履行の催促（催告）をしたうえで、契約の解除ができます。不動産の引き渡しができない場合は、催告なしで契約の解除ができます。
２．借地借家法
所有者と比べて立場が弱い「借家人や借地人」を保護するための法律です。
➀借地権
建物の所有を目的として土地を借りる権利のこと。「地上権」「土地の賃借権」
を総称したもの。借地権の存続期間などは登記簿の権利部乙区に記載されます。
・普通借地権
＜特徴＞賃貸人からの更新拒絶や解約申し入れには正当な理由が必要です。
＜契約期間＞３０年以上
＜契約更新＞１回目の更新は２０年以上、２回目以降は１０年以上
・定期借地権
期間が終了すると、契約は更新されず（建物の再築による存続期間の延長もなく）地主に土地が返還される借地権。
期間：〇一般定期借地権５０年以上〇事業用定期借地権１０年以上５０年未満〇建物譲渡特約付き借地権３０年以上
②借家権
建物を賃貸する権利。登記がなくても、建物の引き渡しがあったとき、その効力を生ずる。
・普通借家権
＜特徴＞賃貸人からの更新拒絶や解約申し入れは正当な事由が必要
＜契約期間＞１年以上（１年未満の契約は期間の定めがない契約とみなします）普通借家契約において、借家期間を定めなかった場合、賃貸人は６カ月前、賃借人は３カ月前の解約申し入れにより当該借家契約を解約することができる。
・定期借家権
＜特徴＞契約で定めた期限が来ると契約が必ず終了します。（再契約は可能）
＜契約期間＞制限はないものの、必ず公正証書などの書面で契約します。
床面積２００m２未満の居住用建物に限り、やむをえない事情（転勤・療養など）があれば、賃借人から中途解約できます。
・造作買取請求権
賃借人が賃貸人に対して、建具、畳などの造作を時価で買い取らせてることができる権利。なお、賃借人にあらかじめ造作買取権を放棄させる特約は有効。
③旧借地法・旧借家法が適用されるケース
現行の借地借家法が施行される以前に結ばれたもの。
３．宅地建物取引業
宅建業者と一般消費者の取引は、一般消費者を保護することを目的とする。
➀宅地建物取引業の８つの取引
・自ら当事者として、売買・交換を行うもの（自ら賃貸は除く）
・他人間の契約を代理して、売買・交換・賃貸を行う取引
・他人間の契約の媒介（間に立つ）して、売買・交換・賃貸を行う取引
②媒介契約の種類
一般・専任・専属専任
一般媒介契約の契約期間の制限はない（その他は３カ月）
③重要事項の説明
宅地建物取引業者は、契約締結前に、買主などに対しその取引に関する重要な事項を記載した書面により交付する必要あり。この書類は宅地建物取引士が記名したうえでせつめいしなければならない。
④宅建業者の報酬
・売買・交換
２００万円以下 代金額×５％＋消費税
２００万円超～４００万円以下 代金額×４％＋２万円 ＋消費税
４００万円超 代金額×３％＋消費税
低廉な空き家等（８００万円以下）は最大３０万円＋消費税
・賃貸
・賃料の１か月分
長期の空き家等については貸主から最大２か月分
合同会社良いまち不動産 奥田良三
