区分所有法
2025年09月30日
都会では、利便性・セキュリティー・維持管理の良さ・将来の住み替え前提などを重視する方がマンションを購入されているようです。私も、子供が小学校に上がる前後に駅前のマンションを購入し、定年退職してマンション売却し、故郷に帰りました。 若いうちは良いが、今２つの老い「居住者」「建物」が現在また今後の課題となっています。国民の１割が居住しているマンションに対して将来に負の財産がいかないように勉強およびお客様にアドバイスできるよう研鑽していこうと思います。
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１．区分所有法とは
主に分譲マンションなどの区分所有建物の権利関係や維持管理について定めた法律です。
２．２０２５年区分所有法改正
「建物」「居住者」この２つの老いが今後の建築物の管理活用と促進のため改正された、２０２６年４月１日より施行されます。
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３．改正の内容
➀合意形成の柔軟化
・共用部分の変更や規約改正に必要な賛成要件が、区分所有者全体の3/4以上から、集会出席者の3/4の賛成に緩和された。
・所有者不明の住戸がある場合の「意思決定に関する新たなルールが整備された。
②管理不全建物への対処制度の創設
③共用部分の変更決議のハードルの緩和
④建て替え・一括売却の要件緩和と新ルール
⑤管理計画や規約の見直しがより重要に
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４．区分所有法
➀専有部分と共用部分、敷地利用権
・専有部分
個々の住戸所有者の所有権の目的となる部分、分譲マンションなどの居室です。なお、専有部分の賃借人は、建物または敷地等の使用方法につき、区分所有者が規約または集会の決議に基づいて追う義務と同一の義務を負います。
・共用部分
専有部分以外の建物の部分。共用部分に対する各共有者の持ち分は（規約で別段の定めをしない限り）各共有者が有する専有部分の床面積の割合によって決まります。
・敷地利用権
専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利。原則として専有部分と
分離して処分することはできません。（規約で分離処分を許可した場合は除く）
敷地利用権には、所有権、地上権、賃借権があります。
②集会の決議
区分所有建物に住んでいる人の意思決定は、集会の決議によって行われます。
普通決議 （過半数の賛成） 軽微な変更
特別決議（3/4, 4/5) 規約の設定変更、共用部分の変更、建て替えなど
マンションを購入すると、自動的に管理組合の構成員になります。区分所有者は任意に管理組合脱退不可。毎年１回集会、１週間まえまで集会前の案内は必須。
マンションの仲介の時、「管理規約」『修繕積立金』をよく調べ、購入者に重要事項で説明していきます。
合同会社良いまち不動産 奥田良三
