土地の有効活用６パターン
2025年10月02日
地の有効活用６パターン
１．自己建設方式
土地所有者が基本的には自分で有効活用を企画し、建設工事を発注し、建物完成後管理・運営を行う方式。
【特徴】土地所有者は収益のすべてを享受できるメリットがあり、建設資金は自ら負担する必要がある。
２．事業受託方式
デベロッパー（不動産開発者）が事業パートナーとなり、土地活用の調査・企画から、建物の建設・施工、建物完成後の管理・運営までの一切の事業を受託して行う。
【特徴】デベロッパーの不動産事業に関する豊富なノウハウが受けられるメッリトがあります。しかし、委託して行うため事業報酬がかかります。
３．土地信託方式
信託銀行などに信託という形で土地を預けて、信託銀行が資金の調達や建物の建設を行って賃貸事業を行う方式。信託終了後は土地・建物が返還され、登記上の名義も土地少輔者に戻されます。
【特徴】賃貸収入と土地の値上がり益等のすべてを享受できます。また、煩わしい手間がないというメリットがあります。しかし信託手数料、登記費用等ががかるので、自己建設方式と比べて収益性は低い。
４．等価交換方式
土地所有者が土地を出資し、デベロッパーがその上に建築する建物の費用を出資、各々出資割合に応じて土地・建物を分け合う方式。
【特徴】資金負担がりません。土地所有者がデベロッパーに土地を譲渡し、交換取得資産として建物を取得した場合、譲渡益が発生しても、その全部または一部について課税の繰り延べを受けられることがあります。しかし、土地の一部を手放さなければならないデメリットがあります。
５．定期借地権方式
土地に定期借地権を設定し、土地を貸して地代を得る方式。
【特徴】取集者は建設資金の負担が不要というメリットがあります。しかし相続税上の底地（借地権等の設定対象となっている土地）の評価が高いです。
６．建設協力金方式
建物は土地所有者が建設し、その建物に入居予定のテナント等から貸与された保証金や建設協力金を、建設資金の全部または一部に充当して建物を建設する方式。
【特徴】土地所有者は、土地を保有したまま、少ない投下資本で土地の有効活用を図ることができます。しかし、賃借人「（テナント等）の倒産・撤退時の処理が複雑で土地所有者のキャッシュフローがマイナスになることもあります。
合同会社良いまち不動産 奥田良三
