住居用財産の譲渡所得の計算
2025年10月16日
１．譲渡所得の計算
土地や建物を売った時の「課税譲渡所得」
＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
➀取得費は、売った土地や建物（減価償却費相当額を控除）の取得当時の購入代金や仲介手数料などの合計。物件の取得価格が不明の場合は、「概算取得費」として、譲渡価格の５％を取得費とすることができる。
②譲渡費用は、仲介料、測量費など売却に直接要した費用、立退料、建物取り壊し費用などを含みます。
２．マイホーム売却益の３０００万円特別控除の特例
マイホーム（居住用財産）を売却した場合は、譲渡価格から、取得費と譲渡費用を除き、さらに３０００万円を差し引いた額を、課税対象の「売却益」と見ます。
課税譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－３０００万円
※売却時期は、住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までの期限あり。
３．１０年住んだマイホーム売却の軽減税率の特例
（長期譲渡所得の軽減税率）
売却した年の１月１日現在で、所有が１０年超となっている自宅の売却益は、「長期譲渡所得の課税の特例」として軽減されます。
所得税１０．２１％＋住民税４％＝１４．２１％
（６０００万円超の部分の税率は、所得税１５．３１５％＋住民税５％＝２０．３１５％）
※「３０００万円特別控除」との併用可
４．マイホームの買い替え特例
自宅を売って代わりのマイホームに買い替えた場合、もし譲渡益（売却益）がでてもその課税を将来に繰り延べる特例。
➀売却した年の１月１日現在で、家屋と土地の所有が１０年超
②売却した人の居住期間が通算１０年以上
③売却代金が１億円以下
④買い換えたマイホームについて、家屋の床面積５０ｍ２以上かつ土地の面積５００ｍ２以下の場合など
【この場合の譲渡益の計算式】
➀収入金額＝譲渡資産の売却価格－買い替え資産の取得価格
②必要経費＝（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）⋇➀収入金額/売却価格
③譲渡所得金額＝➀収入金額－②必要経費
買い替え特例は、３０００万円特別控除、譲渡所得の軽減税率との併用不可
税率は２０．３１５％
合同会社良いまち不動産 奥田良三
