土地の評価・不動産投資・相続
2025年10月23日
１．土地の評価額
➀２つの道路に接している土地の路線価の求め方
・1m2当たりの評価額
＝正面路線価＋側方路線価×側方路線影響加算率
・1m2あたりの評価額×面積m2＝土地の路線価
②奥行価格補正率の使い方
奥行距離に応じた補正率(0.99など)を掛けて、実質的な減額をします。
③借地権割合
路線価（単位は1000円）の後に記載されているアルファベットが借地権割合を示している。C＝７０％、D=６０％などと決まっている。自用地評価額の金額に借地権割合を掛けると、借地権の評価額が求められる。
２．不動産投資の実質利回り
➀「１年間の収入額」 → 賃料×１２か月
②「１年間の経費合計」 → 毎月の経費＋その他の経費
毎月の経費は、管理費、修繕積立金、家主代行手数料（賃貸管理費）など
その他経費は、固定資産税（年額）など
③「実質リターン/年」 → ➀－②
④「実質的な初期投資額」 → 物件価格＋取得費用
⑤実質利回り → ③÷④
３．相続税課税価格の計算
➀相続税の基礎控除額の計算
３０００万円＋６００万円×法定相続人
相続を放棄した人がいた場合には、放棄はなかったものとした場合の法定相続人のの数とする。
②相続税課税価格の計算
・非課税財産の金額を求める
相続人が生命保険金や死亡退職金を受け取った場合、それぞれについて次の式で求めた金額が非課税になります。
非課税限度額＝５００万円×法定相続人の数
・課税価格の合計額を求める
課税価格を計算する際には、債務控除（負債や葬式費用）の額を引き、算出した各人の課税価格を合計する。
４．法定相続分の算出
➀相続パターンを特定する
・配偶者1/2と子（または孫）1/2
・配偶者2/3と親1/3
・配偶者3/4と兄弟1/4
②個々の法定相続分を計算する
・上記で分配された相続分を対象人数で割る
子が３人なら1/2×1/3=1/6 （３人の子の１人分）
・代襲相続人が複数いる場合は、さらにその人数で割る
・相続人の配偶者は7法定相続分がない。
・相続放棄をした人は初めから相続人にならなかったものとみなされ法定相続人には含まれない。放棄者の子にも代襲相続は生じない。ただし、相続税の基礎控除額を計算するときなどの法定相続人の数は含める。
合同会社良いまち不動産 奥田良三
