固定資産税・住宅ローン減税

2025年11月03日

今日は孫の１歳の誕生日会　その集まりで、年内新築に住居に住む２家族あり、

来年の固定資産税と住宅ローン減税は、年内新築入居が良いと実感あるコメント頂きました。

ということで、今日のFP勉強は・・・

 

１．固定資産税減額措置について

➀固定資産税

固定資産税とは、土地や建物などの「固定資産」を所有している人に対して課される地方税です。
毎年1月1日時点で、固定資産を所有している方が納税義務者となり、市町村が課税主体となって課税をおこないます。
 

②固定資産税の計算

固定資産税の税額は「課税標準額 × 税率」で求められます。
課税標準額とは、不動産の評価額から各種特例や減額措置を差し引いたものを指します。
自治体ごとに税率は異なりますが、一般的には1.4％が多くの市町村で採用されているのが現状です。
課税標準額となる不動産の評価額は、総務省の示す評価基準に基づいて算定されます。
 

③新築住宅の減税措置

新築住宅の場合、固定資産税の求め方は既存住宅と同じですが、一定の要件を満たすと、居住用住宅の固定資産税が半額になる減額措置が適用される場合があります。
この特例は、一般的に新築一戸建ての場合は3年間（認定長期優良住宅なら5年間）適用されるので、建てる住宅によっては大きな恩恵を受けられるでしょう。
ただし、この減額措置はすべての新築住宅に無条件で適用されるわけではなく、対象となる床面積や用途など、自治体によって細かな基準が設けられています。
 

④年内に新築完成した場合

1月1日を基準としてその時点で建物が存在していれば、翌年度分の固定資産税の対象となります。
反対に、1月1日時点でまだ建築中だったり、建物の引き渡しが完了していなかったりすると、建物にはその年度の固定資産税は課税されません。
つまり、同じ年に建築工事をおこなったとしても、完成時期によって翌年度の固定資産税に違いが生まれる点がポイントです。
「年内に新築住宅が完成した場合」とは、たとえば12月31日までに建物の工事が完了し、所有権移転（引き渡し）も終わっているケースを指します。
この場合、1月1日時点で建物を所有していることになるため、翌年度から建物分の固定資産税が課税されます。
一方、土地を先に購入している場合は、土地自体にはすでに固定資産税が課せられていますが、新築住宅の完成によって建物部分も課税対象に加わるのがポイントです。
建物が完成した年の年末に間に合うと、翌年は新築住宅に対する減額措置を適用できます。
年内に建物が完成し住宅用地の特例が適用されると、翌年の土地の固定資産税も安くなります。
年内に引き渡しが完了すると、その年の年末時点で建物を所有していることになるため、税金額や減額措置の適用期間を早めに把握しておくことが大切です。

⑤年をまたぎ建物が完成した場合

「年をまたぎ建物が完成した場合」とは、1月1日を過ぎてから新築住宅が引き渡される、あるいは建築工事が完了するケースを指します。
たとえば、1月中旬や2月などに完成した場合、1月1日時点では建物がまだ存在しないことになります。
このような場合、その年の固定資産税には建物は含まれず、課税対象は土地のみです。
つまり、建物の固定資産税が課税されるのは、次の年の1月1日時点で所有しているかどうかによって判断されるため、実質的に完成年度の翌年度まで建物に対する固定資産税を支払わなくて済むことになります。
ただし、住宅用地特例の適用開始時期が遅れるため、土地の固定資産税が高くつく可能性があります。

 ２．住宅ローン減税

➀ 住宅ローン減税

新築住宅や中古住宅を購入しローンを組んだ場合に、最長13年にわたって所得税や住民税が軽減される優遇措置です。
具体的には、年末時点におけるローン残高の約1％（上限あり）を所得税から控除でき、控除しきれない分があると住民税からも一部控除されます。
ここでは、住宅が年内もしくは年をまたいで完成した場合における、住宅ローン減税への影響について確認していきます。

 

②年内入居よ年明け入居

住宅ローン減税は、住宅に居住を開始した年から適用されます。
そのため、年内、たとえば12月末までに引っ越しを完了していれば、その年分として住宅ローン減税を受け始めることが可能です。
結果として、初年度分の控除を早い段階で利用できるメリットが生まれるわけです。
一方、もし建物の完成や引き渡しが年またぎによって、実際の入居が1月以降になると、その年の年末時点ではまだ居住実績がないため、初年度の住宅ローン減税が翌年からの開始になります。
減税期間自体は同じ長さでも、実際の適用開始が1年遅れる点を考慮しておくことが大切です。

③年末入居がお得

よく「年末の入居がお得」と言われるのは、初年度からの住宅ローン減税をフルに活用できるからです。
たとえば、12月に引き渡しを受けて住み始めたとしても、年末時点では住宅に居住しているとみなされるため、その年のローン残高に対する減税を受けられます。
ただし、年末の引き渡しや入居を目指す場合、工事スケジュールや年末年始の業者休業日などの影響を受けやすく、スムーズに進まない可能性もあります。
無理に年内に間に合わせようとして、工事の品質や手続きを雑に進めてしまうのは避けたいところです。
引き渡し時期を計画する際は、住宅ローン減税のメリットだけでなく、安全面や住み始める準備、引っ越し日程の余裕なども総合的に考慮するようにしましょう。

合同会社良いまち不動産　奥田良三