不動産投資

2025年11月23日

不動産投資は、余分な自己資金があること、毎月少額でJ－REITなどで専門家を利用すること。などリスクを抑えることと。多少なりの投資の知識を学ぶことが必要。

 

１．不動産投資の３つの形態

 

➀現物不動産投資 賃貸マンションやビルなどの現物の不動産に、直接投資をする。 ②小口化不動産投資 複数の投資家が共有持ち分を所有し、運用する投資。

③証券化不動産投資 不動産を担保とした証券を発行することにより、投資金額の小額化と流動性を確保した投資商品に投資する。

【不動産の証券化】不動産の収益を原資として証券を発行するもの。 ・特徴：少額から投資できる。流動性が高い。 ・代表的な商品：不動産投資信託（J-REIT）

 

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２．不動産投資のポイント

 

➀利益は、不動産の家賃（インカムゲイン）または売却益（キャピタルゲイン）

②物件の選び方：立地（交通アクセス・周辺環境など）、自然災害の少ないエリア

③中古か（高利回りが期待できる）、新築か（需要が高く空室ができにくい）

④収益物件の評価方法 積算価格評価：土地の価格＋建物価格 収益還元法：投資している不動産でどれだけ利益を上げれるか 収益還元率＝（家賃－諸経費）/還元利回り ⑤不動産投資のリスク 空室家賃減、自然災害、設備老朽化、金利上昇、家賃滞納、賃料減少、不動産価値の大幅減

⑥資金調達方法 ・自己資金活用 ・不動産投資ローンの利用

⑦情報収集 セミナー、情報サイト　不動産投資会社　FPなどのセカンドオピニオン ⑧運営方法 ・オーナー自身で管理 管理費は安くなるが、手間あり 入居者審査は慎重に　滞納対策として保証会社利用　利用規約や退去時の契約内容を細かく丁寧に ・管理委託 管理委託料、仲介手数料、更新料がかかる ・サブリース 資金計画建てやすく確定申告が簡単　不動産所得が少なくなる　空室でも家賃が担保される

 

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３．J-REITのリスク

 

一番のリスクは家賃が下がること　次は金利が上がること　最後は地価が下がること

 

合同会社良いまち不動産　奥田良三