住まいの終活について
2025年11月30日
はじめに
最近 遠くにお住いの方から、相続した実家を売りたい・貸したいのご相談を受けています。土地の境界がわからない・築年数・周辺の環境・付属の農地や山林など重要事項の項目を整理していくとマッチング相手を見つけるのが難しそうな物件が多々あります。このような物件をお持ちな方は、自分の代で、課題をの課さぬように、次の世代に課題を繰り延べしないようにとアクションされている方も多々おられます。田舎で周辺に迷惑の掛けそうにない建物の所有者の方はそのまま場合が多いようです。
空き家の活用に当たっては、
いろんな方に相談してください、また、売買賃貸される場合は、不動産会社に相談して多くの方に情報開示（広告宣伝）に努められてください。前向きに動かれると良い結果となる場合が多くあります。とにかく、気になり始めたら動いてみてはいかがですか？
ご参考に
【令和７年３月 大分県が作成した冊子 ここがポイント 空き家の管理・活用術】の中から【住まいの終活の手順】ポイント引用しましたので一読ください。
１．住まいの思い出を整理
住まいにかかわる歴史や引き継いだ住まいの思い出を書き出しましょう。
２．不動産をリスト化し、基礎資料を整えよう
➀不動産のリスト化と地番を調べる
不動産の情報を知るには、住所ではなく「地番」が必要になります。地番は、自治体からの固定資産税納税通知書に記載されています。
②不動産に関する基礎資料を揃える
➀固定資産税（・都市計画税）納税通知書
②登記事項証明書（登記簿謄本）
③土地に関する測量図
④購入時の契約関係書類、重要事項説明書
⑤建築設計図（平面図・立面図）
⑥住宅ローン残債がある場合：住宅取得金に係る借入金の年末残高証明書
⑦建築計画概要書・確認済書
⑧検査済書（建築確認検査済書）
⑨リフォーム・増築・耐震改修した場合：契約書・注文書・設計図等
３．不動産に関する情報を整理する
➀登記上の土地・建物の名義人は誰か
②抵当権・根抵当権などの設定はあるか
③住宅ローンの残債がある場合、その残額は
④借地権の設定はあるか
⑤土地の境界は確定しているか
⑥上下水道・ガス管が他人の敷地を通ってないか
⑦隣地への越境物（木の枝や根・屋根など）、隣地からの越境物はないか
⑧土地は建築基準法上の道路に２ｍ以上接道しているか
⑨私道に面している場合、その所有地・私道の持ち分は
⑩新耐震基準を満たしているか
⑪購入・建築した際のハウスメーカー・建設会社・不動産会社 購入時の土地建物の価格は
⑫住宅の定期点検、リフォームをしたことがあるか
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
以上をすべて満足する空き家はほとんど無いと思います。
令和６年４月１日より相続登記の義務化（令和６年４月１日以前に相続を知っていた場合は、令和６年４月１日から３年以内、令和９年３月３１日）
の期限もあります。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
その他のポイント
４．空き家の所有者が知っておくべきポイント
➀空き家の放置の危険性
倒壊、瓦飛散、悪臭、不審者侵入など
②所有者の管理責任
失火、木などの敷地はみだし、物の落下飛散など
③空き家の管理と手入れの方法
内部（カビ湿気、雨漏れ、設備老朽化）外部（お隣に迷惑、漏水、泥棒など）
④自ら管理できない場合の対策
空き家管理代行
⑤空き家の解体
解体費の見積もり 木造の場合１坪当たり47,000円～82,000円
５．空き家を有効に活用するためのポイント
➀空き家バンクの活用
空き家の所有者と移住希望者のマッチングを行う取り組みです。
そのほかに大分県の場合「NPO法人空き家サポートおおいた」もあり、
ご気軽にご相談ください。
②空き家の改修
家賃を安くして、借主が借主費用で借主の好みに合わせてDIYする方法もあります。
③契約手続き
危難限定で賃貸する定期借家契約、退去時のルール、家賃滞納対策など、賃貸する前に契約を結びましょう。売買の場合も売買の価格もありますが、引き渡し条件、補償条件など整理しましょう。
④空き家にあるか家財等の整理
家財が多く処理できない場合は、一部屋に家財を求めて、ほかの部屋を賃貸することも、賃借人と合意が取れればOKです。
⑤活用時の相続人に同意等
空き家を共有している場合で、建物を除去・売却する場合は共有者全員の合意が必要です。その他のキーワード 相続対策・相続放棄・抵当権などなど
⑥税金（固定資産税、譲渡所得税等）
空き家は、固定資産税および都市計画税がかかります。また売買して利益（譲渡益）が発生した場合は譲渡所得税がかかります。
小規模住宅用地の（200m2未満）野固定資産税は課税価格の×1/6
自宅を売買しての利益は、譲渡所得特別控除で３０００万円までは無税です。
お金の出し入れの領収書は保管しておいてください。
課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
ご不明な折は、お近くの不動産会社や税理士さんにご気軽にご相談ください。
合同会社良いまち不動産 奥田良三
